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Immobilier : La négociation fait son retour avec la remontée des taux

Immobilier. L’année 2022 marque de nombreux changements, avec la remontée des taux déjà amorcée et la hausse des coûts des matériaux sur les chantiers, et en ligne de mire la prise en compte de la nouvelle réglementation thermique. Autant de paramètres qui rebattent les cartes sur le marché et qui remettent les agents immobiliers au centre du jeu.

La négociation fait son retour avec la remontée des taux
Les maisons anciennes avec jardin ou terrasse sont toujours les biens les plus prisés du marché. (Crédit : ND)

En 2021, la forte demande sur les produits avait boosté le marché immobilier, à tel point que les biens en tension étaient vendus au prix affiché, souvent sans la moindre négociation. Si le premier semestre fait encore preuve d’un certain dynamisme, le printemps a amorcé un premier fléchissement du marché, somme toute logique après une année record. Les professionnels de l’immobilier s’attendent à un retour à la normale sur le second semestre. Tension sur les prix, nouvelles normes locatives et de construction, hausse des taux de crédit... Quelles conséquences en attendent-ils ?

« On observe toujours une forte demande sur les maisons en centre-ville de Reims, dans le cadre d’une recherche de résidence principale », précise Kellie Thiénot, gérant du groupe Thiénot Immobilier. « Les biens les plus recherchés sont toujours les maisons avec jardin, dans une gamme de prix comprise entre 400 000 et 2 millions d’euros. Mais nous manquons aussi clairement d’appartements anciens pour de la résidence principale », poursuit-il. « C’est tout le cœur de ville de Reims qui est tendu ».


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Une forte demande qui entraîne une hausse des prix dans l’ancien. En 2021, les prix des maisons anciennes ont ainsi augmenté de 12,2% dans le centre-ville de Reims (les appartements ayant quant à eux augmenté de 7,3%) « Nous avons toujours manqué de maisons particulières à Reims, c’est un constat que l’on fait depuis plusieurs années mais cette tension s’est accélérée ces deux dernières années, avec le Covid et l’arrivée de quelques acquéreurs parisiens qui ont choisi de s’installer sur le secteur rémois », précise le spécialiste de l’immobilier. Une clientèle parisienne qui représente moins de 10% des transactions mais qui dispose d’une enveloppe souvent élevée et vient s’ajouter aux acquéreurs locaux. « Il faut également ajouter que les taux bancaires assez bas ont eux aussi favorisé la capacité des gens à emprunter et donc le nombre d’acquéreurs potentiels sur le marché ».

Remontée des taux, baisse des prix ?

Vincent Poidevin, agent immobilier à Witry-lès-Reims et président de la FNAIM Grand Est abonde dans ce sens, avec une vision plus régionale du marché. « Nous avons connu une hausse des prix depuis trois ou quatre ans. Les acquéreurs justement montrent toujours leur intérêt pour des maisons avec un petit extérieur et les vendeurs sont encore dans une idée de hausse des prix alors que ça n’est plus forcément le cas », précise-t-il. « Il y a des biens à vendre mais, dans le courant de l’année, le marché devrait se retourner. Nous sommes en train de passer d’un marché de vendeurs à un marché d’acquéreurs, avec un retour de la négociation ».

Alors qu’en 2021, beaucoup de biens partaient au prix indiqué par le vendeur, les agents immobiliers constatent un retour de la négociation. « Nous avons toujours des acquéreurs, mais avec la baisse du pouvoir d’achat, la remontée des taux et la hausse des prix de l’essence, les acheteurs ont tendance à vouloir négocier les prix ». Un avis partagé par Vincent Morales, agent ERA à Châlons-en-Champagne. « Ici, les appartements comme les maisons sont toujours très demandés. Et les recherches concernent autant le centre-ville que l’agglomération proche, qui bénéficient des commodités liées aux dessertes de bus ».


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Le Châlonnais constate lui aussi une tendance à la négociation et à une légère baisse des prix, avec un marché qui reste tendu au niveau des offres. « Jusqu’en avril-mai 2022, le marché était sur la lancée de l’année 2021, qui était une excellente année. Depuis quelques semaines ça se complique un peu plus. Nous avons toujours plus de demandes que d’offres mais on sent que les acquéreurs ont plus de difficultés avec les emprunts, avec des taux à 1,50% voire 1,80%. On nous annonce même 3% d’ici à la fin de l’année ». Pour Vincent Poidevin, si l’accès au crédit se complique, les candidats à l’acquisition sont toujours présents. « Et malgré leur remontée, les taux restent toujours intéressants par rapport à ce qu’on a pu connaître dans le passé ».

Continuer à innover pour donner confiance à la clientèle

D’autant que le marché pourrait bien se détendre avec l’arrivée de nouveaux biens à la vente. « On commence à voir arriver des produits mal classés en matière énergétique. Ils vont nécessiter des travaux de remise en conformité et sont donc mis en vente par leurs propriétaires qui sont souvent des investisseurs locaux souhaitant réorienter leur investissement », ajoute le président de la FNAIM Grand Est.

Selon Kellie Thiénot, « l’augmentation des coûts de matériaux de construction et l’arrivée de la nouvelle réglementation RE2020 pourraient elles aussi avoir des incidences sur le marché au cours des prochains mois ». Tous ces paramètres sont observés de près par les professionnels, qui s’adaptent à l’évolution du marché, semaine après semaine. « Nous travaillons à l’ancienne, avec un vrai réseau et nous formulons de vrais conseils à nos clients en étant détachés du seul côté transactionnel », explique Kellie Thiénot qui est également actif dans l’investissement et la promotion immobilière.

« Cela nous confère trois casquettes différentes mais aussi complémentaires pour pouvoir conseiller notre clientèle sans pour autant être dépendants de la transaction comme peuvent l’être certaines agences ». Une triple activité qui a permis aussi d’instaurer une confiance avec la clientèle mais qui ne l’empêche pas de continuer à innover : le spécialiste de l’immobilier rémois met en place, pour le début de l’été le DKER Immo Tour, avec une caravane qui se déplacera dans toutes les communes pour présenter les programmes neufs de la société. « Avec ce type d’initiatives, on renoue du contact et du lien, à l’opposé du web ».

Benjamin Busson