Un marché immobilier dynamique en 2022 et incertain pour 2023
Immobilier. Selon les statistiques de la chambre interdépartementale des notaires, malgré les niveaux records atteints sur les prix et le nombre de transactions, la situation semble s’infléchir.
Avec, comme en 2021, un nombre de transactions toujours aussi élevé et des prix presque partout en hausse, le marché immobilier régional s’est bien porté encore en 2022.
« En fait, c’est plutôt une situation en demi-teinte car même si ces indicateurs restent bons, on a nettement ressenti un fléchissement du marché, notamment en volume de transactions, sur la deuxième partie de l’année », analyse François Gauthier.
Le notaire rémois note que cette évolution n’a pas encore pesé sur les prix, qui sont restés plutôt stables mais que « les délais de vente se rallongent car globalement il y a moins d’acquéreurs ».
Les statistiques annuelles établies par la chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’Appel de Reims pour 2022 en attestent. Le marché immobilier marnais a continué de bien se porter. Le nombre de transactions continue de progresser de 4 % dans la Marne alors qu’il baissait de 9 % dans l’Aube et de 11 % dans les Ardennes.
Le marché marnais atteint son plus haut niveau depuis dix ans, avec près de 12 000 ventes enregistrées, pratiquement deux fois plus qu’en 2013 par exemple. Le prix médian des appartements anciens a progressé de 6 % en 2022 pour se situer à 2 220 € du mètre carré, là aussi, le niveau le plus haut depuis dix ans.
La disparité entre les principales villes du département reste importante. Reims continue de caracoler en tête avec un mètre carré à 2 510 euros, le record se situant pour les appartements anciens de Reims-centre qui se négocient à 3 310 €/m². Épernay continue de se situer devant Châlons-en-Champagne, avec un prix de vente médian de 1 620 € du m².
Bien que Châlons ait connu la plus forte progression des prix en 2022 (+ 9,3%), le prix médian se situe encore en deçà avec 1 410 € du mètre carré. Sur ce marché de l’appartement ancien, Reims continue de représenter les trois quarts des transactions dans la Marne.
« Nous avons des investisseurs locatifs, notamment sur Reims, car il y a une demande locative soutenue et que les prix restent toujours attractifs », constate François Gauthier. Les prix des maisons anciennes ont progressé dans une moindre proportion de 1,3 % seulement.
Le prix de vente médian en 2022 s’est établi à 181 800 € et c’est encore le seuil le plus haut depuis dix ans. Comme dans l’Aube, le niveau de prix des maisons anciennes varie fortement selon la localisation.
Les prix vont de 260 000 € dans la ceinture rémoise à 88 400 € en Argonne ou 115 000 € dans le sud et sud-est marnais.
Le marché aubois encore dynamique
Le marché aubois en 2022 a fait figure d’exception, avec des prix de ventes médians qui ont augmenté plus fortement qu’ailleurs, malgré la baisse du volume des ventes.
Les appartements anciens notamment voient leurs prix progresser de 8,7 %. En trois ans, la hausse du prix des appartements anciens dans l’Aube atteint près de 30 %, et le prix médian de 1 560 € du m² est le plus haut de ces dix dernières années.
« En province, il y a toujours une demande importante sur les appartements anciens depuis trois ans et dans l’Aube nous avions des niveaux de prix qui étaient
moins élevés, ce qui explique ce rattrapage », analysent Michèle Dal Farra et Julien Chaton, les notaires qui ont présenté les statistiques annuelles de la chambre des notaires dans l’Aube.
La spécificité auboise étant que le marché est essentiellement concentré sur la grande agglomération troyenne avec les deux tiers des transactions et un prix médian de 1 620 € du m², en hausse de 10,3 %.
À Troyes, le marché de l’appartement neuf s’est compliqué depuis la fin de l’éligibilité à la loi Pinel.
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De plus, l’envolée des prix des matériaux de construction ont encore creusé le fossé entre les prix du neuf et de l’ancien. En revanche, le marché des maisons anciennes a connu une augmentation des prix.
C’est même le bien immobilier le plus prisé dans l’Aube où il s’est vendu deux maisons anciennes pour un appartement ancien. Le prix de vente médian affiche une progression de 7,3 % avec une valeur de 145 000 €.
Sur ce segment aussi, c’est l’agglomération troyenne qui tire les prix vers le haut, avec un prix médian de 190 000 €.
En revanche, dès qu’on s’éloigne de Troyes, le prix des maisons anciennes chute pour atteindre 133 000 € dans le Pays d’Othe, 12 000 € dans le Nogentais, et jusqu’à 87 900 € dans la Côte des Bar.
Seule certitude, l’effet télétravail qui avait suscité des envies d’installation dans le département à la suite des confinements s’est estompé, un constat qu’effectue également François Gauthier dans la Marne.
Stagnation dans les Ardennes
Dans les Ardennes le marché immobilier a connu plutôt la stabilité, voire même un léger recul sur certains biens. Le marché ardennais des maisons anciennes a tout de même connu une légère progression de 1,8 % avec un prix de vente médian de 116 000 €.
En fait, le secteur de Charleville-Mézières a connu une belle hausse de 13 % avec un prix médian de 150 100 €, alors que Sedan subissait un effondrement de 8,3 % avec un prix médian de 123 800 €.
Sur le segment des appartements anciens, le marché ardennais est marqué par une légère baisse des prix de 1,4 % avec un prix médian de 1 050 €/m². Là aussi, c’est Charleville qui reste la localisation la plus prisée dans les Ardennes, avec un prix de 1 220 €/m², bien au dessus de Sedan avec 720 € seulement du mètre carré.
En conclusion, l’année 2023 risque fort d’être plus compliquée, selon les notaires aubois et marnais. « La hausse des taux bancaires avec un taux de refus de prêts de 30 à 40 %, l’inflation et la crise énergétique plombent le moral des acheteurs », font remarquer Michèle Dal Farra et Julien Chaton.
Le volume de transactions, qui commençait déjà à enregistrer un recul fin 2022, devrait poursuivre sur cette lancée. Moins nombreux, les acheteurs vont pouvoir reprendre la main et négocier plus fortement les prix.