Taux, normes énergétiques et taux d’effort : des changements à suivre

Partenaire privilégie de l’activité immobilière, le secteur bancaire a largement accompagné l’année record enregistrée en 2021 avec 1,2 million de transactions effectuées. Après un début d’année 2022 plus calme, les experts bancaires identifient trois principaux facteurs de vigilance qui pourront avoir un impact sur le marché immobilier cette année : le taux d’effort, les normes énergétiques et la remontée des taux. Explications.

Cap sur le taux d’effort

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a édicté de nouvelle règles, opposables aux banques au sujet du crédit immobilier. Edictées en tant que recommandations en 2019, les règles sont devenues obligatoires depuis le 1er janvier 2022. Elle imposent trois critères imposent un taux d’endettement maximum de 35% (assurance emprunteur incluse) et une durée d’emprunt limitée qui ne peut excéder 25 ans (27 ans dans certains cas). « Les normes HCSF assurent un encadrement du crédit dans la volonté de l’Etat de réduire la progression des prix de l’immobilier », explique Emmanuel Foissy, responsable Marketing au Crédit Agricole du Nord-Est.

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« Le taux d’effort de 35% qui était indicatif en 2021 est devenu obligatoire en 2022. Cela va avoir pour conséquence que les profils d’acheteurs qui n’avaient pas assez d’apport, ne pourront plus acquérir ou devront revoir leur projet ». De quoi rendre l’emprunt plus sûr et éviter les dossiers de surendettement, tout en ralentissant la spéculation opérée par des investisseurs perfusés au crédit. Les 35% de taux d’effort peuvent alors agir comme un couperet et avoir des conséquences sur le marché immobilier en ralentissant ou annulant certaines ventes. Les banques qui souhaitent néanmoins suivre leurs clients malgré un dossier un peu juste pourront le faire dans la limite de 20% des encours prêtés. Et au sein de ces 20%, 80% devront être réservés à l’accompagnement d’un achat de résidence principale.

La nouvelle donne énergétique

Le deuxième changement auquel vont devoir faire face les porteurs de projets concerne le financement des travaux et notamment ceux liés à la rénovation énergétique. « Selon des critères bien définis, certains logements qualifiés de passoires thermiques ne pourront plus être proposés à la location d’ici 2025, souligne Clément Lesieur, responsable de la filière Habitat. Cela ne devrait pas avoir d’impact sur le coût du crédit mais en revanche dans l’approche que les clients auront de leur projet et dans la manière dont les banques vont conseiller et accompagner ces derniers. Ces normes vont avoir une influence sur les montants et la nature de l’emprunt. Elles vont aussi avoir un impact sur notre activité puisque cela entraine un plan de formation et l’acquisition de nouvelles compétences pour nos collaborateurs afin de mieux accompagner et conseiller nos clients dans ce nouvel environnement ».

« Ces cinq dernières années, nous avions des taux courts extrêmement bas. Si nous revenons à des taux autour de 2% ou 3%, il s’agit d’un niveau plutôt normal, sans être excessif »

Enfin, outre ces nouvelles règles, le secteur bancaire va aussi devoir répercuter la hausse des taux, qui ont rebondi cette année après plusieurs exercices extrêmement bas. Les OAT (Obligations Assimilables au Trésor), autrement dit les titres de dettes de l’Etat fixant les taux, sont passées de 0,23% à 2,2% au printemps 2022 Pour le moment cette hausse n’est presque pas sensible sur les dossiers des emprunteurs, explique Clément Lesieur : « Les banques n’ont pas encore répercuté cette hausse dans les mêmes proportions, mais elles vont devoir le faire progressivement. Mais pour l’heure, l’impact reste modéré », poursuit-il.

Les taux à la hausse

Cette hausse après des années de taux extrêmement attractifs est finalement un retour à une forme de logique, admet-on dans le secteur bancaire. « Ces cinq dernières années, nous avions des taux courts extrêmement bas. Si nous revenons à des taux autour de 2% ou 3%, il s’agit d’un niveau plutôt normal, sans être excessif ». A titre d’exemple, pour un emprunt de 150 000 euros pour un projet de primo-accédant sur 20 ans, l’impact sera de 25 euros supplémentaires par mois pour l’emprunteur.

Les banques françaises vendant essentiellement des emprunts à taux fixes, la remontée des taux sera limitée pour les emprunteurs. Pour Emmanuel Foissy, les taux situés autour de 2% ne devraient pas freiner les investisseurs.« Etant inférieurs à l’inflation, ces taux, essentiellement fixes ne décourageront pas l’investissement. Nous nous attendons encore à une demande encore assez forte de ce côté là cette année ».