Informations régionales économiques et juridiques
130e année

Immobilier : les Ardennes ont la cote

Immobilier. Dans les Ardennes, le marché immobilier n’a pas échappé à la forte reprise des ventes, pourtant combinée à des augmentations de prix. Même si depuis quelques semaines, la tendance semble se stabiliser.

Immobilier : les Ardennes ont la cote
Dans les Ardennes, c’est essentiellement de l’ancien qui est disponible sur le marché, notamment à Charleville-Mézières.

Comme dans les autres départements de la région, le marché est toujours soutenu, aussi bien en termes de volume que de prix. « Dans le département des Ardennes, nous avons constaté entre le 1er avril 2021 et le 31 mars 2022, une augmentation de 5,9 % des prix, qui varient en fonction des arrondissements », explique Benjamin Cœuriot, Représentant de la Chambre des Notaires 08. « Le secteur de Sedan a pris 14%, soit plus de la moitié du département mais il faut dire que le marché partait vraiment de plus bas. À Charleville-Mézières, l’augmentation des prix est de + 5,2 %. »


>LIRE AUSSI : Immobilier dans la Marne : le marché suspendu à la conjoncture


La raison ? « Une arrivée des investisseurs hors département, principalement de Paris, attirés par la rentabilité qu’offre Sedan, notamment concernant les immeubles de rapport. » les produits idéaux sont ceux qui nécessitent de vraies rénovations permettant de créer un déficit foncier. « Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux », précise Benjamin Cœuriot. Concernant les appartements, dans les Ardennes, les prix se situent à 1 060 euros du m2 avec une surface moyenne de 69 m2. « Charleville tire les prix vers le haut, avec 1 170 €, quand à Sedan on est à 690 € du m2. L’écart est assez conséquent entre les deux villes à cause de la qualité des biens. Les appartements anciens de Sedan n’ont pas été entretenus, et se trouvent en centre-ville dans des rues compliquées. Ce qui est déroutant. »

Les biens prisés se trouvent... en ville

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les biens les plus recherchés ne se trouvent pas à la campagne, mais bien au centre-ville de Charleville-Mézières ou Sedan. « C’est l’effet inverse de celui attendu après les déconfinements, les maisons de ville sont très recherchées. C’était ponctuel mais il y a eu un mouvement d’appel d’air, initié depuis un an… Là, les stocks commencent à s’épuiser. » Ainsi, pour une maison ancienne, le prix médian à Charleville-Mézières est de 135 000 euros pour une surface de 99 m2 et 350 m2 de terrain. « Ce qui revient à un prix au mètre carré de 1 400 €, là où on était à 1 000 € avant le premier confinement », indique le notaire. À Sedan les prix sont quasiment équivalents pour un peu plus de terrain, soit 480 m2.

« Avant crise des subprimes, en 2008 nous étions pour les maisons anciennes, à 1 800 m2 ! Nous revenons donc tout doucement, à des niveaux d’avant-crise d’il y a 15 ans ! » La maison en hyper centre avec jardin et garage reste très rare avec, « souvent du mal à être mise en publicité car la demande est tellement importante, que les transactions se font avec le bouche-à-oreille. »

Post covid, les volumes de transactions ont donc été très importants. Aujourd’hui, il y a bien moins de maisons à vendre mais la baisse des transactions est aussi liée à la récente baisse du taux d’usure, qui correspond au taux maximum auquel les banques peuvent prêter. « Il y a un nombre croissant de demandes de crédits rejetées, et conjugué avec l’augmentation taux d’intérêt, il y a un effet ciseau. » Les ventes d’appartements dits énergivores baissent aussi à cause de l’obligation, à partir 1er janvier 2023, de ne plus pouvoir louer des logements de catégorie F. « L’obligation de travaux a été repoussée à 2028, mais ces nouvelles normes entrainent un ralentissement des ventes. » Là où il y a du stock, ce sont des biens qui sont surévalués…

Peu de construction

Les Ardennes sont aussi une région avec de très nombreux biens anciens et peu de constructions. « Il y a très peu de programmes neufs dans les Ardennes, avec pas ou peu de promotion immobilière. Ceci car les coûts de construction sont incompressibles pour le promoteur, ce qui va donner des prix à l’achat, deux à trois fois supérieurs aux prix dans l’ancien. Et ici, il n’y a pas ou peu de marché pour cela », analyse Benjamin Cœuriot. Pour autant, de nouvelles agences se montent, avec l’arrivées de nouveaux professionnels de l’immobiliser, ce qui booste aussi le marché local. « Il y a un certain retour à la normalité. Je ne pense pas que l’on aille sur de nouvelles augmentations, mais s’il y a une baisse des transactions et des prix, elle ne sera pas brutale. »

Nastasia Desanti