Logement décent et résiliation du bail
Juridique. Le bailleur peut mettre fin au bail en donnant congé au locataire pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.
Le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre ou vendre le logement, ou pour un motif légitime et sérieux (Loi du 6 juillet 1989, article 15). La réalisation de travaux pour remédier à l’indécence du logement est-elle un motif légitime et sérieux ?
La Cour de cassation a justifié ce motif pour un logement donné en location avant l’entrée en vigueur du décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques d’un logement décent (Cass. 3e civ. 11 janvier 2024 n° 22-16.730).
Dans cette nouvelle affaire, le bail était postérieur à ce décret.
À la suite d’un impayé de loyer, le locataire fait valoir l’indécence du logement (pièce principale de 8,84 m²) et obtient du juge une réduction du loyer de 600 à 250 euros par mois. Le bailleur signifie alors au locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé notamment sur la réalisation de travaux pour remédier à l’indécence du logement.
Il assigne ensuite le locataire pour obtenir la validation du congé, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des loyers, à une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.
La cour d’appel valide le congé et ordonne l’expulsion du locataire.
L’arrêt est censuré par la Cour de cassation. La mauvaise foi du bailleur doit être appréciée au moment de la conclusion du bail. Dès lors qu’il avait connaissance de l’indécence du logement lors de la conclusion du bail, le motif du congé n’est pas légitime et sérieux. Cass. 3e civ. 4 juin 2026 n° 24-16.993