La location meublée est-elle toujours intéressante ?
Fiscalité. La location meublée, placement très prisé en France eu égard à son régime fiscal attractif, a fait couler beaucoup d’encre ces derniers mois. Il n’aura pas échappé aux investisseurs assidus les nouvelles règles en la matière. La question est alors de déterminer si la location meublée est toujours intéressante fiscalement ?
Lors d’un investissement locatif, est-il préférable de louer meublé ou vide ? Bien évidemment, le choix ne doit pas être guidé exclusivement par des considérations fiscales.
Alignement des régimes Micro-Bic et Microfoncier
Les revenus tirés de la location nue sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe deux régimes d’imposition : - le régime micro foncier avec application d‘un abattement forfaitaire de 30 %, visant les contribuables percevant des loyers inférieurs à 15.000 € ; - le régime réel, permettant aux contribuables de déduire le coût réel des charges supportées.
À l’inverse, la location meublée, fiscalement assimilée à une activité commerciale, relève de la catégorie BIC, que l’activité soit exercée à titre habituel ou occasionnel. Au même titre que la location nue, il existe deux régimes applicables : le micro-BIC et le régime réel. Le régime du micro-BIC a été profondément réformé par la loi de finances 2024, notamment en ce qui concerne les modalités d’imposition des loueurs de meublés de tourisme non classés et ce, dès l’imposition des revenus 2023.
Désormais, pour bénéficier du régime micro au titre de locations meublées de courte durée, les loyers encaissés ne doivent pas excéder 15.000 € (contre 77.700 € auparavant). De plus, l’abattement forfaitaire est abaissé à 30 % (contre 50 % auparavant). L’Administration a toutefois autorisé, dans une mise à jour de sa base Bofip en date du 14 février 2024, l’application de l’ancien régime pour les revenus 2023. La loi de finances 2024 a également mis en place un abattement supplémentaire de 21 % pour les loueurs de meublés de tourisme classés en zone rurale, sous réserve de remplir les deux conditions suivantes : ces meublés ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ; et si le chiffre d’affaires hors taxe afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés n’excède pas au cours de l’année civile précédente 15.000 €. Le Gouvernement a annoncé des erreurs dans l’adoption de cette loi. Ainsi, les règles présentées devraient évoluer, et une réforme plus globale est attendue.
TVA et nouvelle définition de la Parahôtellerie
Par principe, les locations de locaux à usage d’habitation nus ou meublés sont exonérées de TVA sans possibilité d’option. Il existe toutefois des exceptions, notamment pour les locations meublées assorties de prestations parahôtelières. Suite à l’avis rendu par le Conseil d’État le 5 juillet 2023, la loi de finances 2024 a modifié le régime TVA des locations meublées à usage d’habitation qui avait révélé une non-conformité partielle du dispositif applicable aux prestations parahôtelières avec la directive TVA.
Désormais, ces dispositions opèrent une distinction entre l’hébergement fourni dans le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire au secteur hôtelier ; et les locations dans le secteur du logement meublé accompagnées de la fourniture de certains services. L’Administration a intégré ces modifications lors d’une mise à jour du BOFIP du 7 août 2024. La doctrine reprend cette distinction et précise les règles de taxations applicables aux prestations hôtelières, parahôtelières et à la location meublée. Jusqu’à lors, l’article 261 D, 4° du CGI définissait la parahôtellerie comme une mise à disposition d’un local meublé ou garni effectué à titre onéreux ; avec la fourniture d’au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, ménage, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle (même non personnalisée).
À compter du 1er janvier 2024, la notion de location meublée avec prestations parahôtelières comprend la mise à disposition d’un local meublé ou garni effectué à titre onéreux, dont la durée de séjour est inférieure à 30 jours, et accompagnée de la fourniture d’au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, ménage, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle (même non personnalisée). En réalité, cette nouvelle définition n’est qu’une reprise de l’ancienne loi avec l’introduction d’un critère de durée. Le prestataire d’hébergement doit proposer une offre de séjour pour une durée pouvant être inférieure à 30 nuitées. La circonstance que le client réserve un séjour pour une durée plus longue n’est cependant pas de nature à remettre en cause le régime de TVA. Ces nouvelles dispositions restent donc sujettes à interprétation. En cas de doute, il est vivement conseillé de solliciter votre expert-comptable.