Le marché de Troyes fait de la résistance
Dossier immobilier. Les investisseurs locatifs ont pris le relais des primo-accédants, ce qui a permis de maintenir les prix sur l’agglomération.
Les différences entre les secteurs géographiques ont tendance à devenir plus importantes en matière d’immobilier. « Sur l’agglomération de Troyes, le marché de l’ancien s’est relativement bien tenu en 2023 grâce à des prix qui ont attiré les investisseurs, locaux mais aussi de région parisienne », constate Nicolas Martinot.
À la tête du groupe présent sur cinq départements, dont l’Aube et la Marne, avec notamment 15 agences franchisées Century 21, et comptant environ 400 collaborateurs, il constate plusieurs évolutions qui ne sont pas sans conséquences.
« Auparavant, la part des investisseurs pour faire du locatif était de 20 % chez nous, elle est passée à 50 % pour le marché troyen », précise-t-il. Le niveau de prix reste attractif pour un investisseur avec une moyenne constatée, fin 2023, de 1 938 €/m² pour les maisons et 1 962 €/m² pour les appartements anciens. Les secteurs de l’agglomération les plus demandés restent la partie ouest et sud ainsi que le centre-ville.
Les acheteurs investisseurs ont permis de limiter la baisse du volume de transactions à 14 % contre 18 % au niveau national. Les prix sont restés pratiquement stables pour les appartements anciens, et en légère diminution (- 5 %) pour les maisons.
« Nous avons constaté aussi une marge de négociation plus importante en fonction du DPE, et qui se monte jusqu’à 20 % pour les biens classés en F et G », ajoute le dirigeant du groupe immobilier aubois. Logique puisque ces biens nécessitent des travaux d’amélioration énergétique pour pouvoir continuer à être loués dans les années à venir, compte tenu des évolutions de la loi climat et résilience.
Pour le reste, les vendeurs sont prêts à lâcher du lest, avec des négociations moyennes de 5 à 8 %, pour la première fois depuis 2018. La hausse des prix de l’immobilier semble bien révolue. « C’est le retour à une situation normale et on devrait continuer à voir les prix se réajuster », fait remarquer Nicolas Martinot. La chute du volume de transactions n’est pas dramatique, d’ailleurs 2023 signe une des meilleures performances sur le plan national avec 900 000 ventes. Les problématiques portent davantage sur les difficultés d’accès à la propriété.
Compte tenu de la montée des taux bancaires, les primo-accédants sont tenus de reculer leur projet d’achat. Une situation qui accentue les problématiques locales sur le marché locatif.
« À Reims, dès qu’on publie une annonce de location de logement, on a immédiatement une cinquantaine de demandes, la tension est très forte sur les locations », confirme Nicolas Martinot. Les primo-accédants restent locataires et le marché de la location s’engorge.
Une situation qui pourrait empirer d’autant que la construction neuve est quasiment à l’arrêt. Seule bonne nouvelle, le classement de Troyes en B2 au titre de la loi Pinel qui va favoriser l’investissement locatif. Pour autant, lorsqu’un projet est défini, il ne faut pas forcément reculer sa réalisation. « Les taux bancaires semblent se desserrer, les marges de négociation profitent aux acheteurs, les prix se réajustent, autant de raisons de franchir le pas en 2024 », conclut Nicolas Martinot. Cette année, la demande devrait continuer d’être soutenue même si elle n’atteindra plus le niveau de ces dernières années.