Kellie Thiénot : « La pierre reste une valeur sûre »
Dossier immobilier. Pour les constructeurs et les promoteurs, l’année 2023 a été une année de baisse généralisée au niveau national. La Marne ne fait pas exception, mais les acteurs locaux s’adaptent pour continuer à proposer des biens répondant aux attentes en perpétuelle évolution de leurs clients.
Hausse des taux, complexité de l’accès à l’emprunt suite à la politique de la BCE pour contrer l’inflation, nouvelles réglementations thermiques et lourdeurs administratives… mais aussi la fin annoncée du dispositif Pinel, qui avait pourtant fait ses preuves auprès des investisseurs, pour les promoteurs et les constructeurs, l’année 2023 a été source de ralentissement d’activité.
« Fin 2023, nous avons été confrontés au refus de prêts d’une partie des investisseurs mais nous sommes positifs pour cette nouvelle année, notamment par rapport aux annonces de stabilisation voire de baisse des taux de crédits », explique Margot Durand, Responsable du développement pour le groupe FIC. « 2024 est aussi la dernière année où les investisseurs vont pouvoir utiliser le dispositif Pinel, qui reste toujours très attractif ».
Un dispositif qui prend fin en décembre 2024 et que va aussi regretter Kellie Thiénot, président du groupe Thiénot Immobilier : « Le Pinel était un bon dispositif car il permettait aux gens de se créer un patrimoine d’investissement immobilier par le biais de la défiscalisation. Surtout qu’en contrepartie, grâce au plafonnement des loyers, des logements idéalement placés en centre-ville ou dans les quartiers en renouveau, étaient rendus accessibles à toute une tranche de la population qui n’aurait pas pu y accéder ».
Si les investisseurs qui souhaitent en bénéficier ont jusqu’au 31 décembre 2024 pour boucler leur projet, il existe d’autres dispositifs à suivre. « Le LMNP (locations meublées non professionnelles) par exemple permet au propriétaire de louer un bien meublé tout en percevant des loyers avec une imposition réduite permettant d’avoir un marché qui reste soutenu, surtout sur des produits de haute qualité bénéficiant d’un emplacement premium avec un niveau de finitions exigeants comme nous le proposons », souligne Margot Durand.
D’autant que d’autres mesures viennent complexifier le travail des porteurs de projets. « Tous les permis instruits depuis le 1er janvier 2023 doivent répondre à la norme environnementale RE 2020, qui est une norme génératrice de surcoût et de complexité administrative. Il y a à la fois un surcoût lié à la norme, qui impose des nouvelles méthodologies de construction, et un autre en raison de la complexité qu’elle génère au niveau de l’instruction des permis, le travail pour les bureaux d’études et les maîtrises d’œuvre, etc. C’est selon moi vraiment la raison numéro 1 des surcoûts », explique Kellie Thiénot.
Les constructeurs estiment en effet que le cumul de ces mesures peut engendrer une hausse des coûts de l’ordre de 10% sur un projet. Autant de raisons qui, cumulées avec la lenteur administrative, freinent les ardeurs des porteurs de projets les plus motivés. « Les montages de dossiers sont plus longs, les instructions le sont aussi aussi avec davantage de risques de ne pas être conforme administrativement. »
La prémiumisation comme solution
Face à ces complexités, les promoteurs s’adaptent, à l’image de FIC : « 2023 a été comme pour beaucoup une année avec un marché en baisse, surtout sur la deuxième partie de l’année, mais qui est restée tout de même soutenue grâce à nos programmes en centre et hyper-centre de Reims, qui sont des produits premiums. Fin 2023, nous avons aussi livré une grande partie de notre opération Carré du Champs de Mars, située derrière la zone Sernam, avec un retour client extrêmement positif et un taux de satisfaction de plus de 90%. »
La prémiumisation comme solution mais aussi une manière d’aborder les projets différemment. À l’instar du dossier Les Promenades d’Olène, porté par trois promoteurs rémois (Nacarat, DKER et FIC) qui ont répondu ensemble à l’appel à projet de la Ville de Reims, et qui l’ont remporté. Grâce à la proximité avec Paris et l’extension du télé-travail, les promoteurs attirent une nouvelle clientèle, surtout dans les programmes à proximité immédiate à pied de la gare. Une clientèle qui tire les prix vers le haut depuis quelques années avec l’arrivée du TGV.
Mais à Reims comme dans de nombreuses grandes villes, le marché du foncier est de plus en plus tendu en cœur de ville, avec une raréfaction des terrains disponibles. « Cela nous oblige à repenser la promotion immobilière, pour continuer d’innover et avancer. En dehors des biens en centre et hypercentre nous avons aussi d’autres programmes comme à Tinqueux, Les Barns, proposant un produit plus abordable à destination des investisseurs et des primo accédants, avec des prix très intéressants en dessous de 200 000 euros. Sur certains programmes en commercialisation, comme les Promenades d’Olène ou encore Villa Verde, nous avons mis en place des offres commerciales très attractives, qui nous permettent de contrebalancer l’augmentation des taux », poursuit Margot Durand.
Et face aux incertitudes, Kellie Thiénot affirme qu’en matière d’immobilier c’est toujours le moment d’investir. « On est sur des taux bancaires qui sont à mes yeux, en tout cas des taux normaux, des taux corrects. Comme on ne construit plus et qu’on a moins de projets en étude, dès que le marché va se détendre, il y aura une tension sur les produits. Aujourd’hui, on a une vraie inertie à la construction, puisqu’il faut compter près de six ans entre le début d’un projet et la livraison des logements. Une économie s’arrête vite, mais elle peut aussi redémarrer très rapidement. »
Ceux qui hésitent aujourd’hui pourraient donc être les retardataires de demain. Surtout que la pierre reste une valeur sûre. « Sur le long terme, la pierre reste un rendement parmi les plus sûrs. Sur la durée, l’immobilier coûtera de plus en plus cher à construire, en raison des différentes normes, il sera donc vendu plus cher. Ce qui est acheté au prix d’aujourd’hui vaudra donc davantage demain. » Et contrairement aux observations des dernières années, le marché de l’ancien qui était plus attractif en termes de prix se rapproche de plus en plus du neuf, puisque les propriétaires vont devoir investir lourdement afin de répondre aux normes énergétiques, notamment pour pouvoir louer leurs biens. Un argument de plus en faveur de l’investissement dans le neuf qui n’est pas résigné à attendre une reprise.