Immobilier : une année 2025 morose

Pour résumer l’année 2025 dans l’immobilier, François Gauthier évoque « une morosité irrégulière ». Et pour expliquer cette expression, il précise : « Nous avions commencé l’année 2025, le premier semestre, de manière assez dynamique. Et avec l’été, les choses ont un peu changé : nous avons eu un deuxième semestre beaucoup moins dynamique, beaucoup plus morose. Y a-t-il eu un lien de causalité avec toute l’instabilité ministérielle que nous avons connue durant l’été ? Nous avons eu la valse des ministères, puis les débats sur le budget avec le ministre des Finances qui était longuement débattu… tout cela a probablement créé une instabilité qui s’est ressentie dans l’immobilier avec un deuxième semestre beaucoup moins bon que le premier », note le Délégué à la communication de la Chambre Interdépartementale des Notaires de la Marne.

Les investisseurs se détournent de l’immobilier

Parmi les éléments marquants de l’année écoulée du marché de l’immobilier, les notaires insistent sur la désertion des investisseurs. « On est aujourd’hui davantage sur un marché d’utilisateurs que d’investisseurs, notamment dans le neuf. Le marché est complètement exsangue dans le neuf ». Une évolution due notamment à la suppression du dispositif Pinel fin 2024, qui a signé l’arrêt des avantages fiscaux avec pour conséquence de détourner les investisseurs de l’immobilier neuf.

Et dans l’ancien ? « Là aussi, on constate qu’il y a beaucoup moins d’investisseurs qu’auparavant », note François Gauthier, qui met cette désaffection sur le compte des nouveaux classements énergétiques. « Une bonne partie du parc immobilier locatif est sortie de la location avec les classements DPE. Les logements classés G sont sortis et les classés F sortiront de la location en 2028. Cela représente quand même un parc immobilier important qui sort du marché locatif ».

Autre raison qui explique que les investisseurs se détournent de l’immobilier : les rendements de produits financiers sont meilleurs qu’auparavant. « Les comptes à terme, l’assurance-vie, voire même la bourse ont de meilleurs rendements que l’immobilier, puisque le CAC 40 a enregistré 10% de rendement en 2025. Les investisseurs se sont donc probablement remis sur les marchés financiers plutôt que sur le marché immobilier ».

Des taux qui se stabilisent

Du côté des volumes, l’immobilier avait battu des records en 2021, juste après le Covid, avec un pic jamais atteint de plus d’1,2 million de ventes en France. Un record suivi de deux années dynamiques au niveau national comme au niveau local. Or, en 2023-2024, la hausse des taux d’intérêt a signé un coup d’arrêt au marché immobilier. « Il y a toujours une corrélation entre les variations des taux d’intérêt et les volumes immobiliers ». Les taux d’intérêts excessivement bas - voire même anormaux selon certains acteurs, puisque situés entre 1 et 1,5 % - des années 2020-2022 correspondent aux périodes où les plus grands volumes de vente ont été enregistrés. Et si en 2023-2024, les taux d’intérêt sont remontés à plus de 4%, cela correspondait davantage à la réalité des taux d’intérêt communs dans les années 2003-2012. « Nous étions entre 4% et 5% dans ces années-là », rappelle François Gauthier. Mais, associée à une hausse des prix de l’immobilier, cette remontée des taux a contribué au ralentissement du marché. « En 2025, on a connu une relative stabilité des taux. Et aujourd’hui, nous avons des taux compris entre 3 et 3,2% ce qui est largement inférieurs à ce que nous avons connu avant 2014, où on était à des taux largement au-dessus des 3% ».

Résultat : en 2024, le marché français a enregistré 830 000 ventes. « C’est un chiffre qui nous ramenait au niveau de l’année 2012. On a fait un bond en arrière d’une dizaine d’années ». Avec la baisse des taux en 2025, le marché a amorcé une reprise au niveau national, avec un chiffre « assez honnête » de 945 000 ventes, soit une hausse de +13% par rapport à 2024. « On n’a pas atteint le million de ventes, mais on est revenu au niveau de 2020, juste avant le Covid », commente François Gauthier.

Après deux années difficiles, le marché immobilier français montre en 2025 des signes de reprise. À l’échelle nationale, le nombre de transactions a progressé de 13 %, marquant un redémarrage après la forte chute observée entre 2023 et 2024. Cette amélioration reste toutefois moins perceptible dans la Marne, où le volume de ventes continue de reculer légèrement (–3 %). À Reims, la baisse est plus modérée (–1 %), traduisant plutôt une phase de stabilisation. « Cela montre que nous ne sommes pas repartis dans une dynamique de hausse des transactions comme on l’a connu sur le reste du territoire ».

Du côté des prix, la situation apparaît relativement stable. En France, les prix des appartements anciens enregistrent une légère hausse de 1,5 % en 2025, après un recul modéré l’année précédente. Une évolution est notable qui intervient malgré une baisse des volumes de ventes observée précédemment. Dans la Marne, la tendance est encore plus mesurée : les prix progressent à peine (+0,3 %) pour atteindre 2 240 euros en moyenne par mètre carré. Dans le Grand Est, la moyenne est de 2000 euros par mètre carré. « Les Ardennes sont à 1160 euros du mètre carré et l’Aube à 1460 /m2. Évidemment, ces chiffres donnent des tendances et ne reflètent pas la réalité du terrain car il y a des énormes variations en fonction des communes et même au sein d’une même commune, en fonction des quartiers », souligne le notaire marnais.

À Reims, par exemple, territoire qui représente près de 37 % des transactions du département, le marché est contrasté selon les quartiers. Le prix moyen dans l’ancien s’établit autour de 2 540 euros le mètre carré, mais les écarts sont importants selon les secteurs. Le centre-ville ou les quartiers comme Saint-André ou Pommery dépassent les 3 000 €/m2 tandis que des quartiers plus périphériques comme Neufchâtel ou La Neuvillette se situent autour de 1 600 euros. Dans les autres villes du département, les prix restent plus accessibles. À Châlons-en-Champagne, le mètre carré avoisine 1 340 euros, tandis qu’à Épernay il atteint environ 1 690 euros, avec une légère baisse enregistrée en 2025.

Les maisons anciennes tirent leur épingle du jeu

Le marché des maisons anciennes affiche une évolution légèrement plus dynamique. Au niveau national, les prix progressent modestement (+0,6 %). Dans la Marne, la hausse est plus marquée (+3,5 %). À Reims, le prix moyen d’une maison atteint environ 229 000 euros, mais les écarts restent importants puisque si la moyenne des biens du centre-ville peut dépasser les 560 000 euros, certains quartiers se situent sous les 180 000 euros.

La situation est en revanche plus préoccupante pour l’immobilier neuf puisque le nombre de permis de construire est en forte baisse depuis 2021 et les ventes se sont effondrées. À Reims, quand 518 logements neufs ont été vendus en 2022, ils n’ont été que... 62 en 2025 ! Soit près de dix fois moins. Un effondrement que l’on doit à la fin de dispositifs fiscaux comme le Pinel et à la hausse des coûts de construction, deux éléments qui ont fortement freiné les investisseurs. Les prix restent pourtant élevés, autour de 4 700 euros / m2, (soit près de 2 000 euros de plus que dans l’ancien) ce qui contribue également à limiter la demande.

Le marché des terrains à bâtir apparaît plus stable, même si les volumes de vente restent extrêmement modestes. Dans la Marne, un terrain se vend en moyenne 68 000 euros pour une surface d’environ 700 m², avec des variations importantes selon la proximité de Reims. Côté acquéreurs, les trentenaires dominent largement le marché, représentant 30% des acheteurs. Les professions intermédiaires constituent la catégorie socio-professionnelle la plus présente (31%). Autre évolution notable : la durée de détention des biens diminue, passant de près de 8 ans auparavant à moins de 5 ans aujourd’hui pour une part importante des propriétaires.

Le poids de la performance énergétique

Avec le durcissement des critères, la question du diagnostic de performance énergétique (DPE) prend une place croissante dans les décisions d’achat. La majorité des transactions concerne des logements classés A à D, tandis que les biens classés F et G, considérés comme des passoires énergétiques, sont de plus en plus évités, notamment par les investisseurs.

Une modification récente du mode de calcul du DPE pourrait toutefois améliorer la situation. « Grâce à cette nouvelle forme de calcul, 700 000 logements pourraient sortir des placements F et G, donc sont potentiellement ouverts à la location. Et sur ces 700 000, on estime que plus 400 000 logements sont destinés à l’investissement locatif », précise François Gauthier. Malgré une année 2025 jugée morose, plusieurs facteurs pourraient soutenir une reprise du marché : la stabilité relative des taux d’intérêt, la création d’un statut de bailleur privé permettant des avantages fiscaux, ou encore l’amélioration de la notation énergétique de certains logements. Un assouplissement qui devrait aider à favoriser une détente du marché, voire même une reprise dans les prochains mois ou années.