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Alexandre Caudron : « Le marché du courtage représente 50% du crédit immobilier »

Dossier immobilier. Alexandre Caudron est courtier associé au sein du réseau Prelys Courtage (30 agences en France) avec une agence ouverte en mai 2022, à Reims. Il livre sa vision du métier et de la conjoncture immobilière actuelle.

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Photo d'Alexandre Caudron
En 2023, entre 20 et 25% des dossiers que nous avons fait passer avaient été initialement refusés par les banques. (Crédit : PRELYS COURTAGE)

Aujourd’hui, avec l’augmentation des taux d’emprunt, le courtier devient bien souvent LA solution pour le particulier de faire passer son dossier auprès des banques. L’explication, selon Alexandre Caudron, qui après sept années comme gestionnaire de clientèle dans un établissement bancaire et courtier associé avec Théo Cadillon depuis deux ans avec le réseau Prelys Courtage, réside dans sa spécialisation : « Le courtier immobilier ne fait que cela. Monter un dossier pour un emprunt bancaire est le cœur de son métier, il en connait toutes les spécificités, les mécanismes ainsi que les normes en vigueur. »

Prêchant pour sa profession, il assortit néanmoins son argumentaire d’un chiffre : « En 2023, entre 20 et 25% des dossiers que nous avons fait passer avaient été initialement refusés par les banques. » Ce résultat est aussi dû à l’accompagnement privilégié de l’acheteur tout comme sa collaboration avec les partenaires bancaires. Rétrocommissionné en tant qu’apporteur d’affaires (entre 0,5% et 1% du montant du prêt) il ne propose pas le même type de clients et de dossiers selon les banques.

Taux de transformation de 96%

« Nous apportons de la sérénité au client et nous nous chargeons de toute la partie technique (calcul du taux d’usure, assurance, taux de crédit). » Néanmoins, depuis septembre 2022, certaines banques ont cessé de travailler avec des courtiers. « Un calcul perdant », selon Alexandre Caudron. « Un client peut échapper à une banque et y revenir avec le montage du courtier tout comme nous pouvons apporter de nouveaux clients que ne serait pas allée chercher la banque. »

Le courtier se tient ainsi au courant des dernières offres passant parfois sous les radars. « À l’agence, nous avons un taux de transformation sur la base de notre cahier des charges de 96% avec des offres préferentielles allant de 0,3 à 0,5% par rapport aux banques », ajoute Alexandre Caudron en insistant : « Aujourd’hui, le marché du courtage représente 50% du crédit immobilier. » Tous les critères sont minutieusement étudiés, notamment ceux de la qualité énergétique du logement. Un prêt pour un bien en DPE en B ou C, sera plus facilement accepté que pour un bien en E ou F. Le courtier explique aussi que malgré la période à laquelle l’agence s’est ouverte, cela ne l’a pas empêchée de traiter un grand nombre de dossiers.

« Le métier s’est totalement réinventé. On était dans un monde du courtage qui était facile, où les courtiers restaient sur leurs acquis, en finissant par se mettre à dos les banques. Or, la période évolue, nos partenaires principaux sont bien les partenaires bancaires et chez Prelys, il y a des banques avec lesquelles nous travaillons quotidiennement. » Alexandre Caudron estime ainsi que 20% de leurs dossiers sont apportés par des recherches comme sur internet et 80% par les partenaires bancaires. D’où l’importance d’entretenir un véritable lien de proximité avec eux.

Au niveau du marché, « 2024 repart bien. Pour un prêt sur 20 ans, on va avoir des taux entre 4 et 4,2% et sur 25 ans, des taux entre 4,35 et 4,8%. » Et si les banques, pour certaines, « ont mis 2023 de côté, poussées par les besoins de refinancement, elles vont repartir en 2024 avec de meilleures offres », estime-t-il.

Des prix pas vraiment à la baisse

D’ailleurs, aussi bien les particuliers que les investisseurs vont avoir besoin d’emprunter car, localement, les prix ne sont pas vraiment à la baisse. « En effet, Reims, qui est la 12e ville de France, est la seule ville du top 15 à ne pas avoir vu ses prix baisser en 2023 mais augmenter de 7% ! » souligne Alexandre Caudron. Le marché, porté par des programmes haut-de-gamme qui trouvent preneurs, notamment grâce aux Parisiens, et par les petites surfaces en-dessous de 200 000€, il faut s’éloigner de l’agglomération pour trouver des biens en baisse. « Dans l’Aisne et du côté de Rethel, dans les Ardennes, l’immobilier a baissé entre 10 et 20%. » Quant au neuf, « c’est compliqué, on arrive à un effet ciseau, avec des programmes qui ont été commandés post-covid et qui sortent de terre en ayant connu une forte hausse des coûts de matériaux, avec un arrêt du Prêt à Taux Zéro. » Pour le courtier, le neuf « repartira plutôt en 2025 avec une baisse des taux qui va s’enclencher cette année. »