Actualités des obligations relatives aux travaux et informations à produire pour les biens immobiliers à usage d’habitation
Immobilier. Rubrique réalisée en partenariat avec la Chambre interdépartementale des Notaires des Ardennes, de l’Aube et de la Marne.
L’isolation des bâtiments est une thématique de plus en plus importante. Notre législation ne cesse de s’adapter, voici quelques exemples sélectionnés des points qui peuvent intéresser le particulier et le professionnel confrontés à la propriété d’un bien à usage d’habitation.
Le Carnet d’Information du Logement
Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 dans les immeubles individuels ou collectifs à usage d’habitation tant pour les constructions neuves que pour tous travaux de rénovation dans les biens anciens. La forme de ce carnet est libre. Il peut être numérique ou autre.
L’établissement du carnet incombe au propriétaire, avec les informations transmises par le constructeur ou par l’entreprise en charge des travaux de rénovation, s’il fait appel à un professionnel. Son contenu est précisé dans les articles L 126-35-6 à L 126-35-8 du code de la construction et de l’habitation et doit mentionner notamment la surface, les plans du bien, les notices de fonctionnement, maintenance et entretien ainsi que les matériaux utilisés.
Ce carnet est transmis à l’acquéreur du bien, au moment de chaque vente, pendant toute la durée de vie de l’immeuble. Il devra donc être actualisé par tous ses propriétaires successifs. L’acquéreur devra attester de sa remise dans l’acte authentique de vente. Il n’est pas obligatoire en cas de transmission à titre gratuit (donation, succession) toutefois il nous semble opportun de le transmettre et de l’établir, en cas de besoin, pour garantir sa transmission ultérieure lors des ventes successives.
Les nouveautés en matière d’Audit Energétique
Un arrêté du 29 décembre 2023, publié au JO du 30 décembre, a modifié le contenu de l’audit énergétique obligatoire lors de la mise en vente d’une maison individuelle ou d’un bâtiment en monopropriété de classe de performance énergétique D, E, F ou G. L’audit Energétique devra préciser la surface utilisée, tenir compte de l’atteinte d’un niveau satisfaisant de confort hygrothermique, et faire des propositions de travaux devant permettre d’atteindre une rénovation performante. Désormais l’audit doit proposer des travaux adaptés qui doivent être compatibles avec les règles d’urbanismes et ne pas être disproportionnés par rapport à la valeur du bien.
L’audit énergétique devra également préciser un "descriptif des travaux avec notamment la mention des caractéristiques et critères de performance des matériaux ou équipements proposés (…) ainsi que les surfaces d’isolant à poser". Cette règlementation entre en vigueur le 1er avril 2024 et s’applique aux audits réalisés à partir de cette date.
Plan Pluriannuel de Travaux dans les copropriétés
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est obligatoire, dès 2023 dans les copropriétés de plus de 200 lots, et à compter du 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant au moins 51 lots. Il est obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans et est actualisé tous les 10 ans. Le projet de plan est établi sur la base d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du DPE et, le cas échéant, à partir du Diagnostic Technique Global (DTG), si ce dernier a été réalisé.
Le PPT comprend : la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance que les travaux listés permettraient d’atteindre ; une estimation de leur coût et une proposition d’échéancier des travaux nécessaires dans les 10 ans à venir.
Lorsque le DTG a été établi et qu’il ne mentionne pas de travaux à réaliser dans les 10 ans, la copropriété est dispensée de l’obligation d’élaborer un projet de PPT. Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du projet de PPT votées à la majorité simple.
Le projet élaboré est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. Son adoption en tout ou en partie relève d’un vote à la majorité absolue. Si le PPT n’est pas adopté, le syndic doit inscrire à chaque assemblée annuelle approuvant les comptes, la question de l’approbation du PPT ou s’il a été adopté, les décisions de mise en œuvre de l’échéancier des travaux.
En cas vente de lots de copropriété, le vendeur, dès la signature de la promesse de vente ou en l’absence de promesse de vente, dans l’acte authentique de vente, doit fournir une information par l’intermédiaire du syndic sur le PPT ou son projet qui sera mentionnée dans le pré-état daté ou l’état daté. Le fonds travaux est réformé suite à la mise en place du PPT.
Désormais le syndic doit mettre en place un fonds travaux pour tout immeuble de plus de 10 ans. Le montant est adapté en fonction des travaux prévus au Plan Pluriannuel de Travaux. Le pourcentage varie en fonction de l’établissement d’un PPT ou non. Lors de la vente de lots de copropriété, les sommes versées au titre du fonds de travaux ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndic mais il est possible de prévoir dans l’acte de vente que l’acquéreur rembourse au vendeur le montant du fonds travaux attaché aux lots concernés.
En conclusion, lors de chaque projet d‘achat ou de vente, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour avoir des conseils adaptés à votre situation.