La baisse du marché immobilier impacte les recettes départementales

Communément appelés frais de notaire, les DMTO, Droits de Mutation à Titre Onéreux, sont des taxes prélevées par l’Etat lors de la vente de biens immobiliers ou de terrains à bâtir. En 2024, le taux global de cette taxe représente 5,81% de l’assiette, autrement dit de la valeur des biens vendus. Les DMTO sont ensuite versés par l’Etat aux Départements (4,50%) et aux Communes (1,20%) et très accessoirement aux Régions.

2,37% de ces DMTO sont ensuite reversés par les Départements à l’Etat (reversement dans les comptes des Départements). Les différences de cette taxe allant parfois de 1 à 85, de 7,6 M€ pour la Lozère à 650 M€ pour les Alpes Maritimes, l’Etat a mis en place un système de péréquation en faveur des Départements les moins bien lotis (péréquation dans les comptes des Départements).

L’évolution de ces DMTO est donc un baromètre de la santé du marché immobilier et une recette parmi les plus importantes des Départements. Dans son Budget Primitif 2024, la Marne a prévu une recette DMTO de 92 M€ :

76 M€ en perception directe et 16 M€ en péréquation. Il s’agit pour la Marne de la 2e recette de fonctionnement, derrière les 165 M€ des fractions de TVA et devant les 50 M€ de la TSCA, la Taxe Spéciale sur les Conventions d’Assurance.

On comprend ainsi la grogne des Conseillers départementaux depuis trois séances plénières et après les réjouissants scores de la DMTO en 2022, une recette des plus fluctuantes et qui rend délicat l’exercice de construction d’un budget. Pour mémoire, la dotation a rapporté 103 M€ en 2022 et devrait atteindre 82 M€ en 2023, soit une baisse de 20%.

Une baisse de recettes de la Marne dans la moyenne nationale

Prévoir les recettes DMTO, c’est aller voir ce qu’il advient, mois après mois, de l’assiette départementale des droits de mutations immobiliers. C’est le travail de l’IGEDD, l’Inspection Générale de l’Environnement et du Développement Durable, laquelle dispose d’une expertise en matière de statistique sur ces droits. L’évolution du marché immobilier soumis à droits de mutations, voici le tour d’horizon 2019-2023 de trois départements champardennais et de celui de l’Aisne. L’assiette des DMTO de l’Aisne (965 M€ en 2023) est en baisse de 19%, après avoir gagné 26% en 2021 (1 227 M€) et perdu 3% en 2022. Elle a progressé de 5% ente 2019 et 2023.

Celle des Ardennes (511,9 M€ en 2023) est en baisse de 8%. à son meilleur niveau en 2022 (563,7 M€), elle n’avait alors progressé que de 1%. Elle a progressé de 12,5% entre 2019 et 2023. L’assiette des DMTO de l’Aube (794,2 M€ en 2023) décline de 14%. à son meilleur niveau (927,8 M€ en 2022), elle n’avait progressé que de 1%, après +23% en 2021. Entre 2019 et 2023, l’assiette départementale a gagné 7%. L’assiette de la Marne (1 563,2 M€ en 2023) connaît la plus grande baisse (-22%) de ces quatre départements. L’assiette record en 2022 (2 008,7 M€) avait gagné 1% en un an. Entre 2019 et 2023, elle n’a progressé que de 0,1%. Le plus petit score des quatre départements examinés.

Une situation qui pourrait perdurer en 2024

Globalement, les DMTO inscrits dans les budgets primitifs 2024 de ces quatre Départements sont en baisse sur une année de 22% pour la Marne, 19% pour les Ardennes, 14% pour l’Aube et 7% pour l’Aisne. Dans le même intervalle, la baisse est de près de 23% au niveau national et de 3% entre 2019 et 2023.

Conséquences pour les départements, moins de recettes, moins d’aides partenariales envers les communes, moins d’investissements, vraisemblablement des choix à faire et un recentrage vers les compétences premières, et cette décision du Département de la Marne de vendre certains biens patrimoniaux. Situation loin d’être désespérée pour l’un des Départements les mieux gérés de France. Quant aux DMTO, bien des experts penchent pour une année 2024 encore en baisse.