Jean-Pierre Ronseaux : « Construire pour investir »

Pour les habitants de Gueux et des communes alentour, le sujet du lotissement du « Moulin à vent », à l’entrée du village fait parler. Il fait d’ailleurs l’objet d’un recours depuis octobre 2022 de la part de l’association « Gueux Environnement ». Recours rejeté par le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne pour vice de forme mais dont l’association a, en décembre 2023, fait appel de la décision, près la Cour d’Appel de Nancy.

Alors dans un contexte immobilier tendu et avec un recours « sur le dos », pourquoi une commune se lance-t-elle dans un tel projet ? Pour le maire, Jean-Pierre Ronseaux, la réponse est simple :

« Pour mener à bien de grands projets structurants, il faut construire, car la vente des terrains permet d’avoir les finances nécessaires. Si la commune a pu évoluer ces 40 dernières années, c’est grâce à la création de trois lotissements successifs », souligne-t-il, précisant que la commune est promoteur et grâce à cela, a la maîtrise d’un cahier des charges bien précis. « Le premier lotissement de Gueux, celui des Auges, a permis la construction de la salle multi-activités, celui des Royas, les travaux de la mairie avec création de la médiathèque, quant au lotissement Vert, il a permis de financer la création du complexe sportif et des terrains de foot. »

La DGF en baisse de 70%

La construction de lotissements, outre le développement de la commune, permet aussi de combler les baisses successives de moyens dont disposent les maires. La dotation générale de fonctionnement (DGF) a baissé de 70% ces dernières années. « De mon début de mandat en 2008 à aujourd’hui, on est passé de 250 000€ à 75 000€. » Garder de l’autonomie financière sans avoir à rembourser d’emprunt est donc la stratégie principale du maire.

Ainsi, il compte sur la vente des 58 parcelles individuelles plus celles déjà réservées par Plurial Novilia pour financer les plus de 6 millions d’euros de travaux de rénovation du groupe scolaire et de la salle multi-activités ainsi que la construction d’un bâtiment de 600 m² pour le périscolaire.

Dans le détail, sur les 130 logements prévus sur une surface de 9 hectares, 58 seront pour de la propriété individuelle, 47 logements seront réservés à de la location (dont 9 maisons individuelles senior) dans des constructions en « R+1 pas plus », et 25 logements seront pour des accessions à la propriété pour des primo-accédants (7 maisons et 18 appartements). Si la commune a établi un cahier des charges très strict auquel devront répondre les constructeurs, les particuliers pourront faire appel aussi bien à un architecte qu’à un constructeur de maisons.

Des terrains à 286€/m²

Dans le contexte immobilier actuel, le prix du terrain est établi à 286 € /m² TTC. « J’ai déjà une trentaine de réservations sur les 58 parcelles. Elles devraient déjà être vendues s’il n’y avait pas le recours. » Les travaux de viabilisation ont été effectués dès janvier 2023 – le recours déposé par Gueux Environnement n’étant pas suspensif – tout comme les fouilles archéologiques ont été effectuées pour un coût d’1M€ (50% sont pris en charge lors de construction de logements sociaux).

« Les contrats ayant été signés en amont du recours avec les entreprises de travaux, nous nous devions de les commencer si nous ne voulions pas payer des dommages et intérêts pour annulation de chantier. Quant à la partie financée par le Plan de Relance pour la rénovation énergétique des bâtiments scolaires, nous avons jusqu’à 2025 pour l’effectuer, après nous ne pourrons plus en disposer. »

Avec la loi du Zero Artificialisation Nette, il est aussi compliqué pour les communes de se reconstituer du foncier. « Après ce lotissement, nous n’aurons de toutes façons plus les terrains pour en construire de nouveaux », fait valoir le maire de Gueux. Quant au projet du Moulin à vent, si la cour d’Appel valide le jugement du Tribunal administratif, son visage définitif avec toutes les constructions et l’installation des familles ne devraient pas voir le jour avant 2028…