Immobilier : un marché aubois porté à bout de bras par l’ancien
Marché. Le paysage immobilier se redessine vers la périphérie troyenne et la région des Lacs, seuls secteurs où les prix des maisons anciennes progressent.
Avec une conjoncture en berne, le marché de l’immobilier ne résiste pas. L’Aube accuse un repli de 19 % des ventes tous biens confondus avec 4 950 ventes en 2023 chez les notaires aubois contre 6 150 l’année précédente. Une tendance constatée sur l’ensemble du Grand Est avec –29 % de transactions dans la Marne et –9 % dans les Ardennes.
L’année 2023 ressemble donc à 2017 avec le plus bas niveau de ventes depuis 7 ans. L’assaut immobilier constaté sur les envies d’espace post confinement Covid et qui avait fait bondir le marché à presque 6 400 biens s’essouffle. Si la baisse est confirmée au niveau national, 800 000 transactions estimées pour 2024 contre 1 million en 2021, l’Aube n’y échappe pas.
Le contexte incertain renforce l’hésitation des vendeurs à mettre leur bien sur le marché et les banques à ne pas répondre aux demandes de crédits des acquéreurs. Dans l’Aube, seule l’agglomération troyenne tire modestement son épingle du jeu avec +2 % de transactions tous biens confondus avec 27 % de part de marché et 26 % sur Troyes. Le Nogentais attire 14 % des acquéreurs, suivi par la Champagne crayeuse (9 %) et la Région des Lacs (8 %).
Côté prix, même constat avec un repli du montant des transactions en Grand Est supérieur à celui de la province française de -3,8 % pour les appartements anciens contre -2 % en province et -3,3 % pour les maisons. Le prix moyen d’un appartement ancien dans l’Aube s’élève à 1 570 €/m² et à 145 500 € pour une maison de 100 m². Le département stagne par rapport à l’an dernier et se place en dessous de la moyenne régionale. Des prix certes à moduler selon le secteur avec une moyenne de 195,7 k€ (+3 %) pour une maison en périphérie de Troyes et 84,5 k€ (-6,1 %) en Côte des Bars pour citer les extrêmes. Même analyse pour les appartements avec un prix médian supérieur à Sainte-Savine bien qu’en léger repli de 4,2 % et un prix de 1 440 €/m² à Saint-André-les-Vergers qui gagne 6,2 % dans l’année.
Des aménagements pour booster le marché
La loi ZAN, zéro artificialisation nette, impacte le prix des terrains à bâtir générant la rareté des surfaces aménageables. Avec une remontée de 5,2 % dans l’Aube pour une valeur médiane de 44,2 k€, il reste encore loin de prix de la Marne (75 k€). De 1 890 € le m² près de la Cathédrale à 1 240 € aux Marots, les quartiers troyens montrent aussi des disparités. Les travaux d’aménagement et de réhabilitation jouent sans doute sur l’attractivité de certains quartiers. Les secteurs Jules Guesde, Croncels et Charmilles voient leur prix augmenter de 3,1 à presque 5 %.
Et si le centre historique de Troyes reste étal, des chantiers majeurs, comme la transformation souhaitée par la municipalité de la Prison Hennequin en logements, devraient faire bouger le marché. Si certains biens ne subissent pas la conjoncture, comme ces 2 pièces troyens de 42 et 45 m² vendus 316 500 € et 338 500 € soit
7 500 € le m², les notaires de l’Aube n’ont pas d’indicateurs sur les transactions d’appartements neufs. La hausse du prix des matériaux semble en avoir stoppé l’activité. Pour Maître Julien Chaton, notaire de l’Aube, « le marché s’inscrit dans l’évolution sociétale. La pierre restera toujours une valeur refuge même si elle doit traverser des crises ».
L’obligation de Diagnostic de performance énergétique fait chuter les prix des biens jusqu’à 30 % de leur valeur. « C’est le moment de faire des bonnes affaires pour ces biens qui ne répondent pas aux critères, souligne Maître Michèle Dal Farra. La loi n’interdit pas de les vendre mais les acquéreurs ont l’obligation de les rénover. » Des affaires restent donc à faire.